【仙台 司法書士】稲辺司法書士事務所|不動産購入のアドバイス

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不動産登記

元不動産金融マン司法書士が教える不動産購入のポイント

事務所の相談事例

35年前に父親が贈与を受けていた土地、その上に父親名義の建物。

父親が死亡したので相続登記に来店、事務所で場所から登記名義を調べると、贈与した人の名義(故人)。名義人の長男に相談すると、その土地は亡き父のもの、ほしければ売買しますとのこと。

登記手続きを放置しても、不利益はすぐには発生しない場合が多いといえます。(売買における2重譲渡等は、すぐに問題が発生します)

登記がないと物件の所有権を第3者に対抗できず不利益をこうむることとなります。最悪の場合その所有権を、失うこととなります。特に注意が必要なのは、相続登記を数十年放置したままにすることです。この間に相続権を持つ方が亡くなり、その子供や奥様へ相続権が移転してゆきます。以前経験した登記では、奥様が再婚し、その後亡くなったため、まったく知らない第3者(亡くなった奥様の再婚相手)が、相続人としてあらわれ、大騒ぎしたことがありました。

相続登記

遺産分割前
亡くなった方の資産を、どのように分けるのか未定の段階です。
分割協議の方法、相続人の捜索、紛争の解決方法等を、アドバイスさせていただき、分割協議書案の作成、必要書面の取り寄せ等をサポートいたします。

  • <ご用意いただきたい書面>
  • 1. 亡くなった方の戸籍(出生から死亡まで)・住民票の除票(本籍地記載のもの)
  • 2. ・依頼される方の戸籍等(亡くなった方との関係がわかるもの)
       ・依頼される方の本人確認書面
  • 費用等 実費別で70,000円〜(消費税別)
  • 相続人の数、承継不動産の数、相続人間の合意形成
    可能性の有無により異なります。
遺産分割終了後
お亡くなりになった方の資産を、どなたが承継するか、話し合いが、終了している状況です。
登記申請のお手伝いを、いたします。分割協議書ができていない場合は、協議書の作成も行います。

  • <ご用意いただきたい書面>
  • 1. 亡くなった方の、出生から死亡までの戸籍謄本、住民票の除票(本籍地記載のもの)
  • 2. 相続人全員の戸籍(被相続人死亡後の日付のもの)
  • 3. 分割協議書(ない場合は当事務所にて作成)
  • 4. 相続人全員の印鑑証明書
  • 5. 相続される方の住民票
  • 6. 相続する不動産の固定資産税評価証明書 
  • ※書面はご依頼をいただければ当事務所にて取りそろえることも可能です。
  • 費用等 実費別40,000円〜(消費税別)

売買の場合

不動産を購入する場合です。通常代金の支払いと同時に、移転登記に必要な書面を受領し、同日あるいは翌日までに、移転登記を行います。
売買の場合は、契約の日時が決まったら一度ご相談をいただいたほうが良いかと思います。(契約締結後でも大丈夫です。)
ポイントは売り主側の準備です。売買による移転登記の場合、売り主側の住所、氏名が変更していると、事前に表示の変更登記が必要です。
又、売り主の登記済証(俗にいう権利証)・登記識別情報・資格証明書(売り主が法人の場合)等が揃っているか、抹消すべき担保権の有無、その準備などです。
  • 費用 実費別30,000円〜(消費税別)
  • ※報酬は、売買の金額、事前準備に要する事務量等により変動します。
  • <ご用意いただきたい書面>
  • 1.売買契約書(案)売買対象不動産の登記事項証明書
  • 2.売買対象不動産の固定資産税評価証明書
住宅用に不動産を購入される場合住宅用家屋証明書を取得しますと、本来2%かかる登録免許税が、0.3%で、すみます。又同時にローンを汲まれた場合、抵当権の登録免許税も4分の1ですみます。(下記の建物新築時も対象となります。)
  • 住宅用家屋証明取得の条件
  • 1. 建築後20年以内の建物であること(マンションは25年)
  • 2. 住民票を移転済あるいは、移転することが明らかであること
  • 3. 床面積(公簿上)50岼幣紊任△襪海
  • 4. 住宅として使用すること(兼用の場合住宅部分が90%以上)

家を新築した場合

所有権の表示登記・保存登記が必要です。
  • 費用 表示登記80,000円〜(実費・消費税別)
       保存登記13,000円〜(同上)
  • <ご用意いただきたい書面>
  • 1. 建築業者の印鑑証明書・商業登記事項証明書・引き渡し証明書・建築確認
  • 2. 所有者様の住民票

住宅ローンを借り入れた場合

抵当権の設定登記が必要です。
銀行さんから、事前に設定登記について打診があります。
そのときに、司法書士指定について質問があるかと思います。
指定がない場合は、銀行指定の司法書士になります。
御相談いただければ、見積もり書を、作成致しますので、比較することにより、費用の節約が可能となります。
  • 費用 30,000円〜(実費・消費税別)

離婚による財産分与を行う場合

離婚による財産分与も、登記が必要となります。
財産分与は、離婚日以降の日付けでなければ受理されません。
財産分与の内容が決まったら御相談ください。
  • <ご用意いただきたい書面>
  • ■協議離婚の場合
  • 1.離婚合意書(作成していない場合は、内容の覚え)
  • 2.対象不動産の固定資産税評価証明書
  • 3.離婚日の判明する書面(離婚後の場合)
  • ■調停離婚の場合
  • 1.調停調書
  • 2.対象不動産の固定資産税評価証明書
  • 費用 30,000円〜(実費・消費税別)

古い登記が残っている場合

昭和や大正、明治の時代の抵当権設定登記、差し押さえ登記等が残っている場合があります。抹消しないと、売却が困難になります。
古い抵当権は休眠担保権の抹消手続きとして、供託や担保権者の捜索が必要となります。時間のかかる作業ですので、早めに御相談いただければと思います。
  • 費用 40,000円〜(難易度により異なります、実費・消費税別)

登記名義人の住所・氏名変更登記

住所や氏名を変更した場合に登記名義人の表示変更が必要です。
すぐに問題は生じませんが、担保権の抹消、設定、所有権移転などの前提として必要になります。現実の住所移転から時間が経過しすぎると、エビデンスが消去され、費用と手間がかかります。
  • 費用 8,000円〜(実費・消費税別)

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